Icone_immobilier

Droit de l'immobilier

Contrat d’entreprise et construction

CONTENU
  • Contrat d'entreprise générale / totale
  • Normes SIA
  • Prix forfaitaire et dépassement de devis
  • Contrat en régie
  • Exécution par un tiers / résiliation du contrat
  • Sous-traitance

Le contrat d'entreprise est celui par lequel l'une des parties s'oblige à exécuter un ouvrage, moyennant un prix que l'autre partie s'engage à lui payer. L'entrepreneur s'engage à atteindre un résultat défini par le contrat, contrairement au contrat de mandat qui implique une obligation de fournir un service avec diligence et selon les instructions du mandant, sans qu'un résultat ne soit garanti. En ce sens, le contrat d'entreprise est un contrat de service de résultat.

L'architecte ou l'ingénieur qui ne s'engage qu'à établir des plans conclut un contrat d'entreprise. Si ce contrat englobe la surveillance des travaux, il est mixte et relève également du mandat. Ainsi, la seule qualification de votre contrat peut s'avérer très complexe et son seul intitulé ne suffit pas à le classer dans l'une des catégories qui détermine pourtant les règles applicables. On trouve en outre en pratique de nombreux contrats d'entreprise totale ou d'entreprise générale, sans que les parties ne sachent réellement à quoi elles s'engagent. 

Ces contrats sont souvent complétés par des sources conventionnelles, telles que par exemple, en Suisse, les normes de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Ces normes sont sur certains points favorables au maître d'ouvrage, qui dispose notamment de délais plus long que ceux prévus dans la loi pour signaler des défauts aux entrepreneurs. Parfois, l'intégration des normes SIA au contrat est claire; parfois, l'intention des parties est litigieuse et il faut commencer par examiner si ces règles conventionnelles s'appliquent ou non au contrat concerné. L'analyse de ces questions de base (quelles règles s'appliquent à mon contrat?) est souvent complexe. 

Dans un contrat d'entreprise, le prix peut-être prévu de manière forfaitaire ou en régie, c'est-à-dire d'après la valeur du travail et les dépenses de l'entrepreneur. En cas de prix forfaitaire, il est fréquent que le devis établi soit dépassé, parfois largement. En principe, un dépassement de 10% n'est pas considéré comme excessif.

L'ensemble de ces règles et des contraintes techniques d'un chantier de construction mène malheureusement souvent à des crispations entre maître de l'ouvrage et entrepreneur. Le premier ne veut plus rien payer au second tant que les travaux ne sont pas plus avancés ou des défauts, corrigés; le second ne veut plus travailler tant qu'il n'est pas payé. Le chantier est bloqué. Le maître de l'ouvrage menace l'entrepreneur de faire terminer le chantier et corriger les défauts par une autre entreprise. En a-t-il le droit et, si oui, à quelles conditions? La première question est de savoir qui est le premier fautif, soit celui qui a en premier violé le contrat et justifié le refus de l'autre partie de s'exécuter. Cette question ne sera sans doute clarifiée que quelques années plus tard, à l'issue d'une ou plusieurs expertises judiciaires ou privées. Et s'il est dans son droit, le maître de l'ouvrage peut-il maintenir le contrat et en poursuivre l'exécution par un tiers ou résilier le contrat pour en conclure un nouveau avec une autre entreprise? Et s'il a le choix entre ces deux options, laquelle choisir, sachant qu'elles n'ont pas les mêmes conséquences financières? Ce choix que doit faire la partie qui se plaint de l'autre doit respecter strictement les différentes étapes de la demeure du débiteur, sous peine de perdre ses droits contre celui qui, pourtant, est à l'origine du litige. Selon la doctrine juridique, les règles qui régissent ces questions sont parmi les plus complexes qui soient...

Le problème se complique encore lorsque l'entrepreneur fait appel à un ou plusieurs sous-traitants, avec ou sans l'accord du maître de l'ouvrage. Un éventuel litige diviserait alors non pas deux mais de nombreuses parties, toutes avec des intérêts différents et une appréciation personnelle de ses relations contractuelles.

Notre étude maîtrise les problématiques liées au contrat d'entreprise et vous accompagnera aussi bien dans les négociations et les démarches de conclusion du contrat qu'en cas de survenance d'un litige de construction.