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Droit de l'immobilier

Garantie des défauts de l’ouvrage

CONTENU
  • Vérification de l'ouvrage et avis des défauts
  • Normes SIA
  • Réfection de l'ouvrage / réduction du prix / résolution du contrat
  • Expertise hors-procès
  • Expertise judiciaire / expertise privée
  • Expertise-arbitrage

La garantie des défauts de l'ouvrage découle de l'obligation pour l'entrepreneur de livrer un ouvrage sans défaut, soit avec toutes les qualités convenues ou les qualités attendues selon les règles de la bonne foi. L'existence d'un défaut, qui ne lui est pas imputable, permet au maître de l'ouvrage d'exercer ses droits de garantie.

Toutefois, afin d'éviter que ce régime de responsabilité ne soit trop exigeant à l'égard des entrepreneurs, le maître doit avoir procédé à une vérification de l'ouvrage dès la livraison de celui-ci et avoir immédiatement avisé l'entrepreneur de la constatation de défauts sur l'ouvrage. S'il ne respecte pas cette incombance, il est considéré comme ayant accepté l'ouvrage et ne peut plus exercer son droit de garantie. Ces règles étant très strictes, en particulier s'agissant des délais pour procéder aux vérifications et annoncer les défauts, le maître de l'ouvrage doit être au clair sur ses obligations afin de les respecter et bénéficier des droits qui en découlent.

Les normes de la Société suisse des ingénieurs et architectes (SIA) donnent au maître de l'ouvrage, sur certains points, des conditions plus favorables pour exercer ses droits découlant de la garantie pour les défauts. En outre, comme elles sont très détaillées, les normes SIA permettent aux deux parties d'avoir une meilleure compréhension de leurs droits et obligations. Pour qu'elles leur soient applicables, il faut toutefois que les parties aient choisi d'intégrer les normes SIA dans leur contrat d'entreprise. Les parties peuvent également s'écarter des règles légales sur le contrat d'entreprise en prévyant des clauses contractuelles qui atténuent ou renforcent certains droits et obligations. Toutes ces questions sont complexes et nécessitent souvent le recours à des spécialistes du droit .

En cas de respect des conditions et incombances pour exercer les droits découlant de la garantie pour les défauts de l'ouvrage, le Code des obligations offre au maître de l'ouvrage les possibilités suivantes: exiger la réfection de l'ouvrage, en demander une réduction du prix ou mettre fin au contrat. Le choix exprimé de l'une de ces voies exclut irrévocablement le recours aux autres, raison pour laquelle il est vivement recommandé de consulter un spécialiste avant de communiquer son choix à sa partie adverse. Cumulativement aux droits spécifiques précités, le maître de l'ouvrage a droit à la réparation du préjudice subi en raison du défaut. Par régime contractuel dérogatoire, il est possible de privilégier l'une des voies, par exemple celle de la réparation, qui s'imposerait alors au maître de l'ouvrage en priorité. Dans cette hypothèse, ce n'est que si l'ouvrage n'est pas réparé par l'entrepreneur dans le délai fixé que le maître de l'ouvrage bénéficierait des autres droits en garantie.

Le maître de l'ouvrage dispose également de droits anticipés lorsque l'entrepreneur ne débute pas l'ouvrage à temps, en diffère l'exécution ou si le retard est tel que l'ouvrage ne peut plus être terminé dans les délais fixés, ou encore s'il est possible de prévoir avec certitude durant les travaux que l'ouvrage sera exécuté de manière défectueuse. A certaines strictes conditions, le maître de l'ouvrage peut alors se départir du contrat sans attendre le délai prévu pour la livraison de l'ouvrage ou confier l'exécution de l'ouvrage à un tiers aux frais et risques de l'entrepreneur et sans devoir en requérir préalablement l'autorisation du juge. Ces différentes opportunités données au maître de l'ouvrage peuvent s'avérer financièrement très intéressantes en cas de problèmes rencontrés avec son architecte en cours d'exécution des travaux. Elles doivent cependant être maniées avec précaution tant les conditions d'application sont précises et les conséquences du non-respect de ces exigences peuvent être lourdes pour le maître d'ouvrage démuni.

Tous les procès de construction passent par l'administration d'une ou plusieurs expertises, permettant de déterminer si, selon les règles de l'art, il faut ou non admettre l'existence de défauts. Plutôt que d'attendre la fin de l'échange des écritures (début du procès ou chaque partie expose les faits et offre ses moyens de preuves), qui peut durer de plusieurs mois à deux ans, pour mettre en œuvre l'expertise, on peut faire administrer cette preuve hors-procès. Les parties peuvent se mettre d'accord pour mandater un expert commun; à défaut, l'une des parties peut saisir le juge d'une requête d'expertise hors-procès. L'avantage d'une telle mesure est triple: d'abord les parties connaissent rapidement l'état de défaut de l'immeuble, ce qui peut faciliter la survenance d'une transaction et mettre fin au litige; ensuite, si les parties ne s'accordent pas, elles disposent de l'état des défauts avant avant d'alléguer les faits dans leurs actes de procédure, de sorte qu'elles peuvent immédiatement être précises dans leurs explications, plutôt que d'invoquer la situation sans en connaître encore tous les détails; enfin, l'expertise précoce permet de faire une "photographie" de l'état de la construction, laquelle pourra ainsi être remise en état ou terminée pendant que le procès continue, plutôt que d'avoir à garder l'immeuble en l'état (inachevé ou défectueux) jusqu'à l'administration de l'expertise à la fin de l'échange d'écriture.

Plutôt que de passer par une expertise, qu'elles pourront contester devant le tribunal dans la procédure judiciaire, les parties peuvent opter pour l'expertise-arbitrage, en soumettant leur différend à un expert-arbitre, qui d'abord expertisera la situation de défaut, puis également trancher leurs prétentions. Cela implique bien évidemment que les deux parties aient confiance en l'expert-arbitre, puisqu'elle ne lui demanderont pas seulement d'expertiser les faits mais de "juger" leur différend.

Notre étude maîtrise les tenants et aboutissants d'une procédure en garantie des défauts et pourra vous aiguiller dans les choix délicats que vous aurez à faire au moment de l'avis des défauts et de la formulation de vos prétentions, mais également du déroulement des opérations du litige, ainsi que dans les négociations qui précéderont ou accompagneront la conduite du procès.