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Droit du bail

Droits et protection du locataire

CONTENU
  • Délivrance de la chose louée
  • Défauts (remise en état, réduction du loyer, dommages-intérêts, prise en charge du procès contre un tiers, consignation des loyers)
  • Loyers abusifs
  • Protection contre les congés

Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état. Si au début du bail, le local présente des défauts, le locataire peut, en cas de défauts graves, invoquer les règles sur l’inexécution pour, par exemple, se départir du contrat ou, quelle que soit l’intensité du défaut et à l’instar de ce qui prévaut pour les défauts apparaissant en cours de bail, exiger du bailleur, la remise en état, une réduction du loyer, des dommages et intérêts, la prise en charge du procès contre un tiers ou encore consigner les loyers. Evidemment, cela n’est possible que pour les défauts auxquels le locataire n’est pas tenu de remédier lui-même, ce qui exclut les dégâts provoqués par le locataire et les menus travaux.

Le locataire dispose également de certains droits et protections s’agissant du loyer dont il peut, à certaines conditions, contester le montant, respectivement la majoration, lorsque celui-ci est ou devient « abusif », ce par quoi il faut comprendre qu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif ou qu’il résulte d’un prix d’achat manifestement exagéré. Le cas d’école est la demande de diminution du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire.

Si le bailleur réagit à une telle demande en résiliant le bail, ce congé, notifié parce que le locataire fait valoir des prétentions découlant du bail, serait annulable, à l’instar de toute une série de cas prévus par la loi (congé donné dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire, congé dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué, etc.) ou qualifiés par la jurisprudence de congés « contraires à la bonne foi » (congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire s’est acquitté du loyer très peu de temps après l’expiration du délai comminatoire et qu’il l’avait, jusque-là, toujours payé à temps[1], congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, en particulier s’il est manifeste que le motif invoqué est un prétexte[2], etc.).

Notre étude maîtrise tous les enjeux découlant pour le locataire de la conclusion d’un contrat de bail, et pourra vous conseiller utilement sur vos droits et obligations envers le bailleur, et vous assister pour les faire valoir adéquatement, respectivement en démontrer le respect.

[1] ATF 140 III 591.

[2] ATF 135 III 112.