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Droit du bail

Vue d’ensemble

Le droit du bail est constitué de deux grandes catégories, à savoir le bail à loyer et le bail à ferme dont l’application pratique est toutefois bien plus restreinte. En général, la notion de « droit du bail » évoque surtout, dans l’esprit du commun des mortels, le bail à loyer d’habitation et le bail à loyer commercial réglés en partie par des dispositions communes, en partie par des dispositions spécifiques du Code des obligations suisse (CO). En Suisse romande, il ne faudra pas omettre de jeter également un œil au Contrat-cadre romand de baux à loyer (CCR) et, dans le canton de Vaud, aux règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV), contrats-cadres qui ont été déclarés de force obligatoire et auxquels il est d’ailleurs souvent fait référence dans le contrat de bail.

Sauf exception, la validité du contrat de bail n’est soumise au respect d’aucune forme ; le contrat entre le bailleur et son locataire pouvant ainsi être conclu oralement. Pour des motifs de preuve, il est toutefois recommandé de conclure un contrat écrit.

Le bail peut être conclu pour une durée déterminée, et prendre fin à l’expiration de la durée convenue, ou une durée indéterminée, hypothèse dans laquelle le contrat peut être résilié moyennant le respect des délais de congé et termes légaux ou des délais plus longs et autres termes convenus entre les parties. La loi prévoit toutefois certaines situations particulières dans lesquelles ces délais et termes n’ont pas à être respectés, ou en tous cas pas complètement, pour mettre fin au contrat ou se libérer des obligations y relatives (transfert de bail, restitution anticipée des locaux, résiliation anticipée pour justes motifs, retard dans le paiement du loyer, défaut de la chose louée, ou violation du devoir de diligence, etc.).

Selon l’Office fédéral de la statistique, la Suisse est un pays de locataires, notre pays comptant, à fin 2017, 2,2 millions de ménages de locataires et 1,4 million de ménages de propriétaires de leur logement[1]. Partie faible au contrat qui le lie au bailleur, le locataire est protégé par de nombreuses règles juridiques, par exemple s’agissant de la forme que le bailleur doit employer pour exprimer ses déclarations de volonté (avertissement écrit, utilisation d’une formule officielle prévue par le canton, etc.), et bien d’autres conditions que ce dernier doit remplir (délais à respecter, indications des motifs justifiant une hausse de loyer, notification de la résiliation au conjoint du locataire, etc.), sous peine d’annulabilité, voire d’inefficacité de ladite déclaration. Les procédures prévues par le Code des obligations peuvent ainsi s’avérer être de véritables « parcours du combattant » tant pour le bailleur dont on exige qu’il respecte ces règles que pour le locataire qui doit avoir conscience de leur existence pour les faire valoir. Tous deux seront ainsi bien inspirés de se renseigner auprès d’un avocat dès les premiers « symptômes » du litige. Comme le veut l’expression, « mieux vaut prévenir que guérir ».

Notre étude maîtrise le droit du bail et les particularités de la procédure appliquée par les juridictions spécialisées en matière de droit du bail en conciliation et en première instance, et pourra, que vous soyez bailleur ou locataire, vous assister pour faire valoir vos droits, ou vous conseiller en amont pour éviter les aléas et désagréments d’une bataille judiciaire.

[1] https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/construction-logement/logements/conditions-habitation.html